一介寒儒：房地产市场的政策风险值得深入研究

2007年9月14日 (星期五) 下午，搜房网在深圳市福田区五洲宾馆黄山厅举行了主题为“主 题：大深圳VS大上海：双三角房地产”的创新论坛。直播进入》》专题进入》》

资深评论家“一介寒儒”

主持人（王方）：谢谢张总的分享。现在是最好的时代，也是最坏的时代，大家都在张望。我刚才提到的两组数据，一个是万科、一个是金地，他们也是因为资金问题，今年搞了很多增发、发债，差不多到200亿左右了。很多人很担心。当然另外一些人也非常看好，他们认为中国城市化不断加快发展。也有人提出来，未来十年里大部分土地要被大的开发商所控制，因为现在拍卖的土地价格越来越高。
   

一介寒儒就这个问题谈一下？
   

一介寒儒：刚才张总提到博弈，现在是一个什么样的博弈呢？现在是一个城市化的时代，都在往城里走，但是往城里走不一定要把很贵的房子买下，这是一个博弈。现在房价形势、银行、金融形势，我们CPI都在往上走，房地产主要还是开发商通过金融杠杆把整个购买力放大了，所以国家金融政策一旦变的话，第二套房可以不提供按揭了，这个需求就上来了，整个杠杆作用没有了。这个是政策风险，大家要很好的研究这个问题。曾经有一个经济学家讲到如果把银行开发贷款利率上调2、3个点，所有开发商都趴下了。
   

张文镇：只要把门槛抬高就趴下了，不给你授信额度。
   

一介寒儒：我觉得这个风险是相当大。像深圳的五朵金花再过十年还能剩下几朵，我个人看法是也可能统统消灭掉。我们现在觉得万科或者开发商也好，觉得自己非常强大。但是放在全球视野下来看，很多世界500强都一夜之间垮台了，这比万科大几千倍。
   

第二，周期性。有一个开发商讲到房地产就是玩一个周期，就像自然界规律。刚才讲到海南海口、北海、惠州、淡水，当时92年，那个时候房价、地价，那种形势跟现在都差不多，一直在跌，等到2002年世博会又起来了，01年报春路那个地方当时房价2000多，没有人买，而现在翻了几倍。所以我说2012年后拐点肯定会出现了。在全国各地扩张的公司可能到时候都灭掉了，可能反而张总你们避掉了风险，说白了这就是政策的问题。

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