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谁黑了我的定金？实例分析教你维权法则
来源：搜房网
随着我国房地产市场的日渐繁荣，房地产合同纠纷大量出现，商品房买卖合同定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。实践中，房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。 谁黑了我的定金？ 下面通过一个案件来谈谈定金纠纷应如何处理：2006年2月，李女士在西安南郊的某小区看中一套楼房，并按开发商的要求签订了一份《商品房认购书》。该认购书约定了签订正式合同的期限、交纳定金的数额、时间及所认购的房号。按认购书的约定，李女士在签订认购书的当天交纳了两万元定金。其后，在认购书约定的15天时间内，到售楼部，与开发商就正式签订商品房买卖合同进行谈判，在审查合同的过程中，李女士要求对合同中“关于交房验收的标准”选择为：“取得竣工验收备案表”。但开发商不同意对合同进行任何更改，双方僵持不下最终仍无法达成一致意见，所以也未签订正式的购房合同。当李女士就因未签订购房合同而要求开发商返还定金时，遭到开发商拒绝。经多次协商未果，李女士将开发商告上了法院，要求解除认购书、退还两万元定金。对此开发商辩称：在认购书规定期限内，李女士未签订正式的商品房买卖合同，因此，定金不予返还。法院经过审理后认为，因双方对合同中具体问题（验收标准的选择上）达不成一致而导致合同未能订立，因此未签订正式购房合同不能归责于双方当事人，双方均不存在过错。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，法院判决解除认购书，开发商退还两万元定金。 不签合同 定金照样可返还 购房前先交纳一部分定金，在商品房买卖过程中十分常见，因此这类纠纷也非常多。谈到定金，我们首先了解一下什么是法律上的定金？定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给对方当事人的金钱或其他代替物。根据担保法及其司法解释的规定，定金分为立约定金、成约定金、违约定金、解约定金等。 1﹑当合同履行时，定金应当返还或者作为给付的一部分，由于设立定金的目的在于担保合同的履行，一旦合同得以履行，定金存在的意义也就丧失了。故在合同履行完毕时，定金应予返还或者充作价款支付。 2﹑如果由于交付定金一方的原因致使合同不能履行时，给付定金的一方无权要求返还定金。 3﹑如果由于收受定金一方的原因致使合同不能履行时，收受定金的一方应当双倍返还定金。 4﹑如果合同是因为于不可归责于双方当事人的事由而不能履行时，收受定金的当事人应当返还定金。这时因为双方当事人对于合同不能履行均无过失所以不发生损害赔偿的问题。 具体到这个案例来说，李女士签订的认购书中规定：在认购书签订后十五日内双方签订正式合同。该内容只是约定了开发商与李女士有在十五天内协商签订正式购房合同的义务。简单讲，李女士签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和开发商洽谈购买的具体事宜，即可认为李女士已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一回事了。在规定的期限内，双方当事人都应本着最大的诚信，尽力完成协商和谈判。如果当事人尽到了此义务，即使最终没有达成正式的合同，也不须承担责任。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，本案中李女士与开发商已就签订正式的购房合同进行了协商，只是双方因对合同中具体条款（房屋验收标准的选择上）约定的问题上不能达成一致，即使合同不能签订，这一事由是不能归责于李女士及开发商中的任何一方的原因。因为这时双方不能把自己的意愿强加给对方，所以作为开发商是应当将定金返还给李女士的。 开发商不作为 应双倍返还定金 最高院司法解释第四条中规定“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，具体到商品房买卖践中一般是指：一种情况，当购房者在签订认购书后，因为购房者的原因（比如：购房签订认购书后不想要这个房子了，不愿与开发商签订正式购房合同）使正式的购房合同无法签订的，购房者支付的定金就无权要求退回，开发商可以将定金收归已有。另一种情况，当签订认购书后，因开发商的原因（比如：开发商不愿以认购的价格把该房卖给购房者）致使合同无法签订的，开发商就应当双倍返还收取的定金。这也就是我们通常说的“定金罚则”。
责任编辑/zhongmin.bj
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