二手房交易指南之入门篇 各个问题整合并突破

二手房交易术语小档案

查档：就该物业向国土部门查询相关产权状况。每查档一次国土部门都将收取一次的查档费。

首期款：楼款中银行承诺向买方发放按揭贷款金额以外的部分(买方选择按揭付款)。

一手证：卖方名下该物业之《房地产证》(红本)。

赎楼：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。

递件：买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》后向产权登记中心申请办理产权转移登记手续并取得收文回执。

新房产证：递件后国土部门发放的买方之《房地产证》(红本)。

履约保证金：经纪方在监管之交易款中留存的一笔款项。履约保证金优先用于代卖方支付本次交易的佣金，并保证卖方全面正确履行交付物业之义务；其次用于代卖方支付税费及本次交易相关的其他费用。

诚意金：选择在房产中介居间介绍成交的购房者，首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋，然后签订买卖居间协议并支付诚意金。收取诚意金后，居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认。房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认，居间方将诚意金转交给房屋所有人，这时的诚意金就转化为定金了。

个人所得税：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按２０％的税率缴纳个人所得税。

印花税：根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

佣金：在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。

契税：为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年６月１日起，个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。

居间中保：二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担业务。

具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。

房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

营业税：国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收５％的营业税。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

独家代理：在二手房市场中，代理方接到业主的委托后，会根据整个市场的行情，对该物业定出一个合理的价格，并在业主的认同下，对该物业进行各种推广手段。为了提高成交速度，与自己信得过的房产中介公司签订独家代理协议能避免混乱。有了独家代理协议，代理方会全心全意为业主推广，不用担心付出没有回报，托管钥匙也能增加客户看房的频率，有助于成交。

土地增值税：土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。

二手房进行交易细节需要留神

新房与旧屋、一手与二手，在购房者看来，除了价格方面的差别外，更主要的原因在于后者的省心与实用。于是，在众多新楼盘推出的同时，许多精明的长春人选择了购买二手房，致使二手房市场的成交量十分活跃。

今年九月份，王女士与丈夫一起调到长春工作，置业安家是头等大事。受各方面条件所限，夫妻俩决定买套二手房。

选择二手房前，他们先做了一番咨询，了解到，选购二手房主要包括“四明三大三分离”的原则：“四明三大”指的是厨房、卫生间、客厅、卧室要明亮，最好是直接采光；客厅、厨房、卧室要大得适度，这些空间的跨度与纵深度的设计如果不够合理，将会给日后的装修和家具摆放添麻烦；客厅要注意面宽不低于3.9米，面积在20平方米以上为佳；主卧室面宽最好在3.6米以上，面积在15平方米以上最好；厨房在6平方米以上较为合理。“三分离”指的是公私分离、清污分离、动静分离。公私分离强调对私密性的要求，像卧室、书房均属于私密空间；清污分离强调的是功能空间的专用程度，专用程度越高，功能使用质量就越高；动静分离强调室内动区和静区的分离，像客厅、厨房、卫生间属于动区，卧室、书房属于静区。为了避免房子出现一些意想不到的问题，购房中，王女士还特意请朋友三番五次地帮忙看房，以确保房子的质量。

一番比较后，夫妇俩通过中介买下了一套80多平方米的二手房，二房一厅，虽然户型一般，但离夫妻俩上班的单位都不远，生活也非常便利，两人对房子相当满意。

一个月后，王女士一家如期搬进了房子，意料之外的问题出现了。卫生间的屋顶开始发霉，还断断续续渗水。原来，楼上的人家下水道一直有问题。卫生间的淋浴用得稍一频繁，王女士家的卫生间就成了“水帘洞”。

王女士怒气冲冲地找到中介公司，责问他们没说明房屋的具体情况，可中介公司却表示：没有义务帮购房者查看房屋质量。

记者了解到，像王女士这样的情况很多，购房者即使有“火眼金睛”，往往住进房子很长时间后才会发现房屋和配套设施存在这样或者是那样的问题，而这时买卖手续已经办理，再出现异议，买房者也没有办法再追究。

记者走访了几家房地产中介，他们均表示，的确有部分卖房者急于卖掉房子而隐瞒自己房子的一些隐患，造成买房者“秋后算账”的现象，这种现象一般都发生一些配套设施较差的二手房交易中。

对于王女士的遭遇，业内人士首先肯定了她购房前下的功夫，但同时也指出，当事人不仅要有宏观上的认识，还要对交易中某些细节问题给予关注，才能确保交易的安全。

首先，要仔细查验房屋内外环境，全面了解相关情况。进行交易前对房屋进行实地验看时，买卖双方应当对房屋内部包括装修及赠送附属设施设备的情况等，以及外部环境包括周边设施的未来规划等作充分沟通，购房人对上述情况做到心中有数，并细致检验，从而有效地避免事后发生纠纷。

除此之外，签订正式合同时，要对相关各项问题做出明确约定。正式合同将作为当事人履行交易的法律依据，因此订立合同时，双方应充分协商，就交易流程、当事人的各项义务包括有关费用的承担等在合同附件中做出详细约定。交易的安全、顺利进行需要当事人的明确约定。一旦出现约定不明甚至约定“真空”，争议将不可避免。

妥善办理房屋交接手续，也非常重要。大多数购房者认为房产证取得后，办理交房只是领取房屋钥匙，查验房屋。其实房屋交接手续远非如此简单。除查验房屋及相关设备是否正常且符合合同约定外，还需注意相关费用是否已依据合同约定结清，相关更名手续是否已办妥。

二手房成交量的屡创新高，显示人们正日益接受二手房。但是二手房交易仍存在种种的置业风险，买家在购置过程中还须擦亮双眼，在注意常规之外还有细节不容忽视。

二手房买卖合同如何签订？

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

签订前

一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

1、查看产权所有人的身份证件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？

出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。

1、售方提供的房屋产权证是否属实？

2、房产面积多大？

3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？

5、该房产是否已设定抵押？

根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁？

如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

签订时

一、需要准备的证明材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

二、看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：

1、房款的金额是否写清楚？

2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；

4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

6、房地产的风险责任何时转移给购房者？

《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？

8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）

1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

给二手房“估价”就这几招

最近一段时间，上海的二手房交易量明显萎缩，市场观望气氛浓厚，买家静待政府调控措施影响的显现，进场兜底。而卖家似乎还不习惯向市场低头，只有少部分炒家割肉离场，大部分卖家还不愿轻易降价。那么二手房的价格究竟应该由什么决定，除了市场人为因素和调控因素外，二手房自身的价值才是真正决定其价格的因素。今天，我们在此就这个问题进行讨论，抛开市场因素理性的看一下二手房的价格。因为，无论怎样，市场也是根据这个价格来决定二手房的市场“挂牌价”的。

在一桩二手房买卖当中，卖方总是希望价越高越好，开价与周边新房差不多；而买方则强调一个“旧”字，将房子贬得一钱不值。请专业机构评估的话又要收费，收费标准约是房价总额的0.4%左右。所以我们有必要自己了解一下二手房的评估方法，在交易前做到心里有数。

专业机构一般采用的是市场比较法，他们先挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。

另外，据房地管理部门掌握的数据来看，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。

首要因素是位置。位置好的二手房比相对差一些地段的新房都要贵，这已是不争的事实了。

其次是房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元-1500元。

再次是房屋户型朝向。同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元左右。

另外，卖方还要考虑买方的心理因素，因为人们不愿意住旧房子，如果新、旧房差价不大，又没有别的诱人因素，人们是不会愿意购买旧房的。

现在我们不妨根据以下专业机构提供的数据亲自来估算一下二手房的价格。

这里没有考虑地段因素，和周边学校配套，是因为我们估价时是以同地段的新房为参照，故可省去。

还有一种方法是网上评估，它的优点是方便快速，只需输入几个参数，按纽一按就出结果。但是由于行情变化较快，网上的数据和公式更新不及，所以只适合粗略估算。

如何进行房产的正确评估？

建议一：到专门的房屋评估机构，并获得国家一级资质，有的还通过了ISO9001国际质量体系认证，他们有绝对的评估资质和信誉保障，但是在这些评估机构需要缴纳大量的评估费用。

建议二：中介公司一般会有免费的评估的服务，但部分小中介会出现评估价和售出价存在几万元的差价，出现公正与公平方面的问题。

建议三：某些专业的房地产网站会有房源信息，可以通过比较挂牌的房屋价格估算出自己的房价，但同时也会出现信息不全面，滞后性，一些房屋出售了但还没及时更新。

建议四：报纸也会有房产专刊，告诉大家评估房价方面的内容，但无法定时、定期刊登全部的房源信息。

二手房交易费用明细

如果您是买卖双方自行交易，您需要上缴国家：

契税房价：低于9300元/㎡交易额×1.5%

房价：高于9300元/㎡交易额×3%

印发税交易额×0.05%

印花税票　５元

土地出让金成本价：建筑面积×1560×1%

优惠价(标准价)：建筑面积×1560×7%

经济适用房：交易额×3% 如果您是通过经纪公司的话，您还需交纳：

代理费交易额×1.5%(卖方)

交易额×1%(买方)

产权代办费2000元（各公司不等）

（本明细适用于一次性付款购买方式）

如何使用住房公积金？

买房办理的是商业贷款，能否提取公积金？采用公积金贷款，如何提取使用？近日，记者就以上问题咨询了市房改资金管理中心相关负责人，她解释说以下几种情况可以提取住房公积金。

一、职工购买自住住房，已经签订正式购房合同(房产管理部门已登记备案)尚未全部支付购房款的，提取本人及配偶账户上的住房公积金余额支付购房款，一律以转账到售房单位的方式办理住房公积金提取。

二、职工购买自住住房并已付清购房款的，需先办理房屋所有权证、土地使用权证，然后申请提取本人和配偶个人账户上的住房公积金。

三、尚未全部付清购房款需要提取住房公积金支付购房款的，要提供售房单位的收款账户名称及账号，方能办理转账支付。

四、申请提取住房公积金的职工，需出示《武汉市住房公积金对账簿》，证明其住房公积金的缴纳情况。未领取《武汉市住房公积金对账簿》的，需先到经办银行补领。

五、已办理住房公积金贷款的职工，在贷款尚未还清之前，本人及配偶只能用个人账户上的余额偿还住房公积金贷款。

六、单位组织申请批量提取住房公积金的，由市房改委资金管理中心直接受理。住房公积金承办银行行内职工提取住房公积金，需由市房改委资金管理中心审批。