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2008年第三季度北京住宅物业市场报告（附表）
来源：搜房网
高力国际在10日发布的《2008年第三季度北京住宅物业市场报告》指出，北京整体的住宅房地产市场的交易量继续萎缩，但价格仍在高位盘旋。此种情形一方面反映了受奥运因素影响，奥运前期的部分需求透支了未来住宅市场的购买力，另一方面也反映了市场上对房地产价格下降的预期渐渐被加强，尤其在经过了长时间的观望和等待，和近期由美国次贷危机引发并波及到全球的金融危机之后。 高档住宅市场状况 供应与需求 本季内，北京豪华住宅新增供应为3,724套，其中别墅946套，豪华公寓1,898套，服务式公寓880套；净吸纳量为2,262套，其中别墅401套，豪华公寓1,427套，服务式公寓434套。在新增供应方面，别墅和服务式公寓在本季度供应放量，豪华公寓比上季略有下降，而在净吸收量上，服务式公寓比上月明显上升，别墅和豪华公寓却有所下降。虽然本季度举世瞩目的奥运会如期在北京举行，市场一直弥漫着乐观气氛，但租赁市场并未如预期出现相当的炽热程度。其主要原因有两点：首先，在临近奥运及奥运期间，政府实际上收紧中国入境签证政策，使部分来北京的国际游客没有能够在奥运前及时办理好签证手续，致使预期的租赁合同得不到履行，而部分长期租户把合同推延到奥运之后；其次，由于北京奥运会在本季度开幕，整体租金的报价在市场的过度乐观下大幅提高，叫价与升幅超出了很多租客的预期心理价位。尽管如此，本季度市场总体平均租金上涨11%，涨幅低于预期。 供应 2008年第三季度，新增供应中，别墅946套，豪华公寓1,898套，服务式公寓880套。其中别墅如龙湾别墅2、3期、晴翠园二期、观唐二期、凡尔赛河谷、棕榈滩别墅、东方普罗旺斯和君山国际高尔夫别墅；豪华公寓如北京银泰中心A座、首府、瑞士公寓、燕莎•Class和御园一期；服务式公寓如银泰中心、北京辉盛庭国际公寓、北京海淀永泰福朋喜来登酒店及服务公寓。别墅和服务式公寓供应的继续上升反映了市场上对这部分需求的期待和赶在奥运之前进入市场获取商业机会的大部分业主心态，而豪华公寓市场的供应则表现环比小幅下降，这主要成因于奥运停工的影响。
数据来源： 北京高力国际研究与咨询部
需求
数据来源：北京高力国际研究与咨询部 季内，北京整体豪华住宅的吸纳量比上个季度有小幅下降，净吸纳量从上季度的2,709套下降为2,262套，其中别墅401套，豪华公寓1,427套，服务式公寓434套。在净吸纳量上，服务式公寓较上季明显上升，别墅和豪华公寓则表现下降。一方面，服务式公寓为了赶奥运商机，纷纷在奥运临近期间入市，而别墅和豪华公寓受奥运停工导致入住推迟的影响较大；另一方面，奥运期间的短期租赁租户没有像中长期租户那样受签证的影响大，而服务式公寓在接受短期租户方面，比别墅和豪华公寓更具灵活性和吸引力。 租金
数据来源：北京高力国际研究与咨询部 本季，整体豪华住宅市场的平均租金为每月每平方米25.09美元，比上个季度的每月每平方米22.59美元上涨11%。其中别墅平均租金每月每平方米16.60美元，比上季度上涨4.1%，豪华公寓平均租金每月每平方米24.50美元上涨5.8%，服务式公寓每月每平方米32.88美元上涨8.4%。可以发现，豪华公寓平均租金水平和整体豪华住宅市场的平均租金水平比较接近。而从2004年到2008年期间，整体和细分市场以美金计价的租金水平走势基本一致，呈比较平缓的U型，而在2008奥运前，可以看到租金上扬较快。其原因如下：在2004年以前，北京的豪华住宅市场供应量中高品质的产品比较有限，相对于北京国际化都市的高端需求，租金中含有溢价；而到近几年中，北京的豪华住宅市场供应量已经翻倍，租金面临向下的压力；而2007以来的经济快速膨胀和2008年北京奥运前景使得市场需求突然攀升，加之新推出的项目多为高品质楼宇，租金的快速上扬亦在情理之中。 2.3空置率
数据来源：北京高力国际研究与咨询部 2008年第三季度，北京市豪华住宅市场的整体空置率为24.79%，比上个季度的23.57%上升1.22个百分点。其中别墅市场的空置率为28.84%，比上个季度的26.22%上升2.62个百分点；豪华公寓的空置率为24.00%，比上个季度的23.94%上升0.06个百分点；服务式公寓的空置率为21.94%，比上个季度的18.55%上升3.39个百分点。纵使季内入市的供应量数量较多，但由于奥运期间的需求依然比较旺盛，致使市场整体空置率出现上述轻微上浮。相比较而言，别墅和服务式公寓的空置率受较大供应量的影响，升幅较大。 北京豪华公寓市场 3.1 租赁市场
数据来源：北京高力国际研究与咨询部 季内，在奥运会的影响下，豪华公寓的租赁市场依然比较活跃，在有新项目竣工的前提下，豪华公寓的空置率为24.00%，较上季仅升0.06个百分点。豪华公寓平均租金每月每平方米24.50美元，环比上涨5.8%。在所有分区市场中，平均租金最高的三个区域包括建国门、金融街和中关村区域，分别为每月每平方米26.77美元，26.25美元和30.02美元，主要得益于市场产品较少，需求旺盛。其它传统区域租金都在整体平均租金每月每平方米24.50美元上下。从各区域看，只有亚运村和中关村基本保持不变，其他地区的租金在奥运期间受到短期需求的影响，均有一定幅度的上涨。而奥运场馆最多且公寓品质较高的中关村和万柳区域和主会场的亚运村区域租金在奥运前的季度中已经开始强有力的上涨，奥运期间继续执行前期的价格。 销售市场 2008年第三季度，豪华公寓销售市场活跃度虽然有所下降，但没有像普通住宅市场那样在本季内出现销售量大幅度下滑。根据北京市统计局的数据统计，2008年9月，北京整体住宅期房销售比2007年同期下降76%，而根据北京房地产交易管理网的统计，北京豪华公寓成交价格前30名期房统计显示，虽然销售面积在这几个季度略有下滑，但北京豪华公寓的交易活跃程度下降不大：从2007年第一季度到2008年第三季度，除了2007年第三季度和第四季度每季度成交在1,000套左右，成交面积在20万平米左右，其他季度比较平稳，成交在500套左右，成交面积在10万平米左右。就房地产价格而言，高品质的豪华公寓依然表现上涨的趋势，如财富中心价格从2008年第二季度的每平方米48,082元上涨到目前的每平方米59,240元，瑞士公寓也从上个季度每平方米33,274元上涨到每平方米36,225元。从以上的分析可以看出，北京豪华公寓市场价格依然有所上升，但交易量在整体市场的调整背景下有小幅放缓, 价格上涨面临压力。
北京服务式公寓
数据来源：北京高力国际研究与咨询部 由于奥运开幕前期及期间，中国政府所颁布严格的签证政策使许多外籍人士取消或者延迟在北京的租赁合同，而同时北京服务式公寓市场上亦涌现出一批新的供应量，以赶上北京的奥运商机和进行品牌推广。截至到本季末，服务式公寓的总存量达8,359套。本季度的需求依然比较旺盛，尤其是应奥运而生的短期需求，很多服务式公寓抓住时机，推行暂时性的新型操作模式，提高灵活性，接受了按天租赁和按月租赁。受新供应的影响，本季北京市服务式公寓的整体空置率环比上升3.39个百分点，至21.94%。由于奥运会为本季而带来大量的短期需求，季内北京服务式公寓整体平均租金环比上浮8.42%至每月每平米32.88美元；而部分优质项目的短期租金涨幅在15%-800%。
责任编辑/zijuan.bj
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