金融危机对中国写字楼市场的影响只是间接的

【王文利】：我想最近一些写字楼客户还在撤出，一些原来外资企业大的公司就在撤出。

【王文利】：金融街也有撤出的。所以最近一些写字楼出现大面积空置的现象。

【王文利】：我补充一下，其实刚才讲的主要是需求，其实北京写字楼市场真正影响价格走势，其实需求影响源源不如供给影响大，我们研究了一下这么多年在北京的价格，最主要的原因涨跌很多次了，金融街、海淀或者CBD，CBD特别明显，一旦很多楼盘推出的时候写字楼基本上房子价格上的时候，租金马上就涨上来了。我觉得历年来我们是做代理的我们可能更喜欢现在的市场，因为这样的市场我们最怕没房子做，像2001年那样，IT公司把所有的房子都租光了。那个时候市场价格虽然高，但是已经没房子了。应该这么说，现在价格实际上代理公司出的报告来讲一般价格不会下跌。所以我想应该是微跌一点，事实上很多空置的时候价格会下来，而且特别是对于一个单个下来了，大家是空着的刚开始很便宜的。我觉得控制率是关键的指标。所以现在这个市场，奥运会有很长时间没有成交，很多房子陆续的推出来，各个开发商当时经济危机还没有爆发大家认为自己还不错，特别是东区推出的都是顶级写字楼，所以价格非常高，10块一平米的，真正成交的只有开发商合同才能体现的，我想是有一定优惠的。从这个角度来讲，这么大的供给可能对我们的市场走向造成压力，金融危机造成的需求会缩减，可能现在的开发商价格比较低。但是未来大家都意识到这一点，加上这种恐慌，开发商可能会降的较低，未来可能会向上走，因为逐步的消化吗，随着入住率的升高。

【王文利】：我们来评价一个市场，一个是看价格走势，还要看供给量、需求量。事实上我觉得还会有一个重要指标，看这个市场是不是热，就是成交量价格再长没有成交量也没有意义。我相信在四季度到明年成交量会大赠，因为有很多楼盘空置，有一些客户取消了计划，但是有这么一个好处，我们发现一个市场出现下跌的时候，特别下跌趋势，反而会造成很多需求的产生，原来没有的需求现在有了，正好我们现在就劝客户，你要选择开发商求着你的时候选择，而且选择面很大。现在东区我们有一个租上万平米的租房，10个多个楼可以选，以前根本没有这种可能，以前你想租这么大的面积没有。碰到一个极速上涨，客户的流动性很差，一个在本楼续租可能性很大。市场上涨意味着两个问题：一个是我们没有办法到原来的位置。第二个问题是房子空置的事儿。事实上我们更关注的是成交量，我跟严先生都是属于代理的公司，事实上我们更关注层成交量，成交量跟我们的业绩是有关系的，但是我相信今年第四季度，因为奥运会造成北京写字楼的旺季，本来应该是9月份一直到年底，但是奥运会期间造成很多影响，装修之类的，我估计这个旺季甚至造成春节后早五一期间淡季都不大，有可能是旺季。所以我估计从现在一直到五一可能都会成交量很大。但是我们今天的主题很重要了，金融危机到底是多大影响，如果没有金融危机，我们原来所说的一系列是这样的，但是如果有这个金融，不知道对中国内资的外资影响大小这个很难评价。

【王文利】：应该说金融危机这次对中国的影响还是比较小的，只是间接的影响，欧洲可能影响非常大。因为中国金融开放程度不是那么开放，还有一些保护的。另外，中国加入世界的，像金融衍生品，还有一些风险的产品的投入，就是走向世界的步伐还没那么快，所以这次受到的影响小，比如我们买国债没那么多，我们买次级债可能少一些，包括中国企业到美国买楼还没开始。买股权收购的也少，风险产品控制的比较好。所以我估计中国的金融受影响但是比较小。中国经济发展的速度是比较快的，即使受影响我们也是在9%的这样一个增长的情况下，而且中国经济发展阶段和其他的国家是不一样的，经济发展的势头是非常强劲的，所以包括我们中国内需的市场比较大，现在讲要刺激内需，中国有10多亿人口国家的内需，所以外资仍然会很希望在国内，外国人仍然认为中国比较好赚钱。所以包括外资在中国还是有影响的。在中国只要有信心就没问题。

【王文利】：还有这些企业的面积越来越大了，像诺基亚也是也都搬走了，从中央满到边上，原来可能就用一层写字楼，他们原来是试探性的进入。

【王文利】：今天咱们说的可能都是CBD，大家对CBD关心比较大。CBD确实是这样的情况，金融街和海淀商务区不是这个问题，中关村入住率还是比较高的。

【王文利】：其实客户就像水一样，哪低就往哪流。最早海淀区没什么写字楼的时候，当时有很多IT的公司去嘉里中心、国贸。像新浪当时也不是在中关村，搜狐当时也不在，好象都在东面。但是后来中关村西区盖起来了，集中供给量大应该是大前年，就是在腾达之后。那个时候中关村迅速推出了很多楼盘，当时中关村就很便宜，好象给点钱就能租的程度，反正比空着强。结果新浪、搜狐、谷歌、网易都去了，就是IT类公司从东边流到西边了。

【王文利】：东边价格比西边还便宜，因为它的那面的楼是顶级楼，像本来就应该贵的。一般来讲当集中供给量的时候，出了一个新楼，就归造成老楼空一些，一旦地区价格出现差异的时候，客户就会走平。所以仍然支持刚才说的那个，第四季度和明年的第一季度，把明年的第一季做今年的第五季度，就会成为成交量很大的市场。

【王文利】：其实股市上涨，中国经济对这种行业有多大影响，好象也没有。金融类企业善用房子多的，可能是银行、或者投资基金比较多。但是金融危机，我说的国内企业，他们用写字楼的趋势不会太受影响。特别是证券公司现在用的面积都比较小，原来是市场好了证券公司开很多，第二年不干了。我倒是觉得这些面积是消化的时间问题，经济危机影响肯定是负面的，可能是信心的问题，我估计价格会先多优惠一些，然后越来越少的优惠。

【王文利】：刚才说的是租现在说卖了。当然市场有租有卖了，为什么我们说很多租没有说卖的问题？起来真正的代替一个写字楼市场的其实就是租。中国太有特色，我们看国外公司很少购置办公楼，其实中国现在买写字楼的一般是国有企业，我们看中关村西区，买的肯定不是新浪、搜狐买的，是中国机电、中钢，金融街是国电电力、中国石油、保险公司、证券公司全是国家企业，所以咱们没有办法说他们跟市场有什么关系，因为他们本来跟价格无关。然后东直门一线有中国移动、中国石油。所以我们说买卖市场没办法说。因为第一批写字楼的业主，当时买的时候到现在有10年了，所以我们最近帮助巴西银行前一段把他们二手房卖掉了，他们很划算的，原来的甲级写字楼现在的乙级写字楼。真正的能卖这个市场很少。个人投资者投资这个写字楼，我不知道这个消息从哪来的，这个可能性还是比较小，因为本身做按揭还是比较难。投资写字楼很好，但是有一个问题，你买写字楼贷款很难，因为单价比较高，单位面积比较大，基本上是全款付。我们去年有一个大客户，有几个独家委托我们，让我们在北京地区买写字楼都没做成，实际上把钱给我们帮他们买楼买不着。所以在中国可以卖的写字楼的市场现在基本上不存在，最近倒有一种情况，有一批买了像建外SOHO，还有散买的写字楼，还有第一批写字楼的业主，委托让我们卖的，但是想买的现在很少。

【王文利】：租的方面，给开发商提一个意见。开发商应该务实，我认为如果我是开发商，我如果是卖房子的话会慢慢的卖，不会卖太快；可是租房子越快越好，要不然空一个月就会2%—3%的跌幅。原来我碰到一个开发商有10万平米，当时定价5块钱，我跟他讲5块钱的三年之内能租90%？他说够呛，他说那就有1万平米是空的，那这个房子为什么不白龙给有些客户用一用呢？如果这样把这个房子给谁，如果降到这个这么便宜其他的用户价格不也可以优惠吗。那就把本来就要空的1万平米，就给本来就不该住那个房子的客户，就把其他不需要的人员弄来。

对一些拉其他需求的客户，要想办法把他们拉过来，比如说海淀区有很多的公司这，这样并不亏。因为反正租错了，也就是一两年，慢慢还可以改过来。

【王文利】：其实金融危机对老百姓是有好处的。他挣2500块钱，他还是挣2500块钱，物价还贵，但是别人挣钱比他还快。

【王文利】：有一个笑话说国家建"第一高楼"就标志着金融危机的开始，因为经济最火热的时候大家都赚到钱，因为这些财富没有更多的发展就开始盖楼，包括搞公共设施，包括中国搞铁路，投资没地方投，反而标志着一个衰退的现象，所以刚才你所说的问题，标志着一定的。可能我们国家也会受一定的经济危机，我觉得经济发展的速度应该放缓，然后金融产品应该进入一个熊市的开始。我认为是这样，我觉得房子很贵了，六环外都一万做了老百姓怎么买的起，早就该降了。但是写字楼降的低一些，因为住宅两三千涨到一万两万的时候，写字楼就没怎么涨，最后造成倒挂。所以当时碰到很多开发商，开发住宅但是必须配套的还有写字楼，要把写字楼改成服务式公寓来卖，所以写字楼开发商认为是烫手的山芋。我们当时替开发商卖写字楼，确实不好卖，所以写字楼一般没怎么涨，也没有什么开发商开发写字楼卖。所以如果这样话，咱们刚才不说市场卖的问题，我估计写字楼应该是比较平稳的，在原价的基础上差不多。

【王文利】：北京的写字楼市场应该是非常好的，但是奉劝客户一句话，趁现在这个时候选择，因为我们这个节目可能更多的是行业内的人看，但是如果让客户看的话，写字楼市场在何方客户像水一样，看哪低就往哪走。